Marsh Türkiye Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Servet Gürkan kendi adını taşıyan blog’unda, 2014 yılında hayatımıza giren ve yaptırılması zorunlu olan BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI’nı konu alan önemli bir yazı kaleme aldı. Gürkan, “Sigorta uygulaması 5 yıldır var ama ne sigorta şirketleri bina tamamlama sigortası yapmaya yanaşıyor ne de müteahhitler sigortayı yaptırmak istiyor.” dedi.
Gürkan’ın yazısı şöyle:
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla, 28/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren tüketicinin konutunu peşin veya taksitle ödemesini “Ön Ödemeli Konut Satışları” olarak düzenlemiş, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik de 27/11/2014 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu yönetmelikle tüketicilerin büyük zorluklarla tasarruflarını yatırarak bir konut sahibi olmak için yaptığı anlaşmanın şartlarının yerine getirilmemesi tüketicinin en üst seviyede mağduriyetine yol açan bina ve projelerin yarım kalması ya da hiç başlanmaması riskine karşı inşaat firmaları için, BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI’nın yapılması ya da diğer teminatlardan en az birinin verilmesi mecburi hale gelmiştir. Konut sahibi olmak amacıyla yüksek bedeller ödemiş olan tüketicilerin inşaat şirketi iflas etse bile Bina Tamamlama Sigortası sayesinde konutları edinmeleri sağlanmış olacaktır.
Ancak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile inşaat firmaları tüketicilere yönetmelikte belirtilen Bina Tamamlama Sigortası veya banka teminat mektubu, hak ediş sistemi veya bağlı kredi gibi teminatlardan en az bir tanesini sağlamak zorundadırlar.
Yönetmeliğe göre, inşaat firmasının tüketici ile sözleşme imzalayabilmesi için öncelikle inşaat ruhsatını alması zorunludur.
Tüketiciye konut satış sözleşmesi imzalanmadan bir gün önce Ön Bilgilendirme Formu düzenlenecektir. Bu formda aşağıdakiler bulunacaktır.
Satılacak konutun ada, pafta, parsel, blok, konum, kat bilgileri ile bağımsız bölümün net ve brüt metrekareleri
Konutun vergi masrafı dahil tüm değeri, faiz var ise faiz oranı
Tüketicinin sözleşmeden dönme ya da cayma hakkına ilişkin detaylar
Konutun teslim tarihi, inşaat ruhsatının alınma tarihi, yönetim planında belirlenen giderler (tüketicinin ödeyeceği aidat kalemleri)
Verilecek teminat hakkında detaylar
Konut satın almak isteyen tüketiciye ön bilgilendirme formuna ek olarak kat planı, mahal listesi, bağımsız bölüm planı ve vaziyet planı verilecektir.
Yapılacak olan Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, kat irtifakı tapusunun tescilinin yanı sıra yapılacak yazılı sözleşme veya noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile düzenlenir. Aksi takdirde yapılan sözleşme geçersiz sayılacaktır. Yapılan sözleşmenin kanun gereğince tapuya tescili gereklidir.
Satış sözleşmelerinde inşaat firması sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 36 (otuz altı) ay içinde daireyi teslim edecektir. Konut veya kat mülkiyetinin kurulması veya kat irtifakına tapusunun tükeci adına tapuda tescili ve oturmaya elverişli bir şekilde tüketiciye zilyedliğinin devri ile olacaktır.
Ön Ödemeli Konut Satışı hükümlerine aykırılık halinde, 6502 sayılı yasa gereğince inşaat firmasının 500.000 TL’ye kadar idari para cezası ödemesi söz konusu olabilecektir.
Bina Tamamlama sigortasının avantajları nelerdir?
Bina Tamamlama Sigortası ile sigortalılar inşaat firmasının keyfi davranışlarından korunur.
Bina Tamamlama Sigortası, özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde, protokolde yazan şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunun verdiği hak ile başka bir inşaat firması ile sözleşme yaparak, inşaatın tamamlanması garantiler.
Bu sebeple Bina Tamamlama Sigortası, hem inşaat firmalarını hem daire sahiplerini koruyan bir sigorta ürünüdür.
Poliçenin yapıldığı Sigorta Şirketi, inşaat firmasını güvence altına alarak şirketin iflas etmesi, şirket sahibinin kaçması veya ölmesi durumunda daireleri satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılayarak zor durumda kalmamalarını sağlamaktadır.
Sigorta Şirketleri, sigorta kapsamında olan inşaat firmalarının sorumlu olduğu yükümlülükleri yerine getirmedikleri takdirde, durumu Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na bildirerek poliçeyi sonlandırmaktadır. Bu sayede Sigorta Şirketleri projenin denetimini yaparak tüketicilerin mağdur olmasını önlemektedir.
Fakat Sigorta Şirketi, inşaat yarım kalmış ise başka bir inşaat firması ile anlaşarak inşaatı 24 (yirmi dört) ay içerisinde tamamlayarak tüketiciye teslim edebilir. Sigorta Şirketi bu iki seçenekten birini seçmekte özgürdür. Her iki durumda da tüketici mağdur olmayacaktır.
Sigorta Poliçesi Dışında Kalan Durumlar Nelerdir?
Yapılacak olan proje kapsamında olup fakat konut olarak kullanılmayacak alanlar
Yapılacak olan projenin toprak kayması, dolu, sel, su baskını ve yıldırım gibi doğal afetler sonucunda bitirilememesi
Konut satışlarının yapıldığı sözleşmelerin kurallara aykırı yapılması ve noter onayında yapılmaması
İnşaat firmasının projeye aykırı hareket etmesi ve kamu kurumlarının herhangi bir nedenden projeyi durdurması
Nükleer tehlike veya kirlenmeden meydana gelebilecek olumsuzluklar
Ayaklanma, savaş, isyan, ihtilal veya müdahale sırasında oluşabilecek olumsuzluklar ve projeye gelebilecek zararlar
Yapılan inşaatın bakım faaliyetleri kapsamında kaynaklanan infilak, yangın, duman, dahili su, kar ağırlığı, her türlü taşıt çarpması durumunda oluşabilecek zararlar
İnşaat firmasının projeyi yaparken kurallara aykırı hareket etmesi ya da herhangi bir sebepten ötürü Kamu Kurumunun projeyi durdurma kararı alması
İnşaat/Bina Tamamlama Sigortasının Maliyeti Nedir?
Projeyi yapan şirketin kim olduğu, projenin tamamlanma süresi, daire sayısı gibi birçok etken sigortanın maliyetini belirlemektedir.
5 YILDIR VAR AMA YAPTIRAN YOK
Bina tamamlama sigortası bugünün konusu değil. 2012 yılında dönemin büyük inşaat şirketi, ardından birkaç şirketin daha iflas etmesi, binlerce kişinin de mağdur olması üzerine dönemin Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, maketten konut alanların mağdur olmaması için gündeme bina tamamlama sigortasını getirdi. Yine o dönemde yeni tüketici kanununun hazırlıkları sürüyordu. Bakanlık, sigortanın içeriğini, kapsamını kendi hazırladı ve tüketici kanununa bina tamamlama sigortasını da soktu. Sigorta şirketlerinin tüm itirazlarına rağmen 2014 yılında, yeni Tüketici Kanunu ile birlikte bina tamamlama sigortası da uygulamaya girdi. Sigorta uygulaması 5 yıldır var ama ne sigorta şirketleri bina tamamlama sigortası yapmaya yanaşıyor ne de müteahhitler sigortayı yaptırmak istiyor.
Bina tamamlama sigortası dünyada uygulanan bir sistem. Uygulamalarında da bizdeki gibi ya tüketicinin ödediği para yasal faizi ile birlikte sigorta şirketi tarafından geri ödeniyor ya da sigorta şirketi binayı tamamlayıp, tüketiciye teslim ediyor. Konut teslim etmek ise tercih edilen bir yöntem değil, genellikle dünya uygulamalarında tüketiciye para ödeniyor.
Peki, sorunlar bularsa bina tamamlama sigortası uygulanamaz mı? Uygulanır. Çevre ve Şehircilik bakanının açıkladığı üzere her yeni dönüşüm projesinden bu sigorta mutlaka istenecek ve kesin kural olarak da uygulanacak.
Diğer yandan, sigorta şirketlerinin bu konudaki teminat sorununun, bir başka ifadeyle reasürans sorununun çözülmesi gerekiyor ki, sermayesi Hazine ve Maliye Bakanlığı’na ait olan ve Ağustos 2019’da kurulan Türk Reasürans Anonim Şirketi, vereceği reasürans desteği ile bu sorunu çözecek. Ayrıca, sigorta şirketlerine ağır gelen bina tamamlama sigortası şartlarının yeniden ele alınması gerekiyor ki, bura da bazı değişiklikler yapılacağı öngörülüyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve sigorta şirketlerinin ortaklaşa belirleyeceği bir model ile bina tamamlama sigortası uygulanmalı. Böylece tüketici mağduriyeti önlenip, kentsel dönüşüm de hedeflenen de daha hızlı gerçekleşebilir.
